Créditos Hipotecarios

Generalidad

El proceso de otorgamiento de un crédito hipotecario se inicia con un servicio de simulación y pre-evaluación, efectuada por la entidad financiera, analizando en conjunto con el ejecutivo del banco los antecedentes preliminares y básicos de su operación.

Una vez pre-evaluada su factibilidad, es necesario presentar los siguientes antecedentes:

• Antecedentes del comprador
• Solicitud de crédito (incluye estado de situación).
• Acreditar ingresos mínimos determinados por el banco.
• Ultima liquidación de sueldo.
• Certificado de antigüedad y renta.
• Fotocopia simple de la cédula de identidad (vendedor y cónyuge).
• Certificado de matrimonio al día, si corresponde (si hay separación de bienes, en el certificado debe estar su constancia).

Si además tiene otros ingresos:

• Última declaración de impuesto a la renta.
• Fotocopia de seis últimas declaraciones de impuesto mensual y/o boletas de honorarios de los últimos tres meses.

Antecedentes del Vendedor

Si es Persona Natural:

• Fotocopia simple de cédula de identidad (vendedor y cónyuge).
• Certificado de matrimonio (si corresponde) al día (si hay separación de bienes, en el certificado debe estar su constancia).
• En caso de sucesión, copia de inscripción de la posesión efectiva, debiéndose acreditar el pago o exención del impuesto de herencia.
• Copia de inscripción del testamento, si corresponde.
• Copia de inscripción especial de herencia del inmueble.

Si es Persona Jurídica:

• Escritura de constitución de la sociedad, con los antecedentes de su legalización y de todas sus modificaciones posteriores.
• Copia vigente de la inscripción en el registro de comercio.
• Copia de escritura de mandato del apoderado.

Antecedentes técnicos y legales de la propiedad

Para cualquier propiedad (departamento, Casa, Sitio):

• Títulos de dominio completos, de los últimos 10 años (vendedor o archivo judicial y Conservador de Bienes Raíces).
• Copia de inscripción de dominio, con certificado de vigencia (vendedor o Conservador de Bienes Raíces).
• Certificado de gravámanes, prohibiciones y litigios de los últimos 30 años a al fecha (vendedor o Conservador de Bienes Raíces).
• Último recibo de contribuciones y certificado de tesorería que acredite que el inmueble se encuentra al día en el pago de contribuciones o de exención si corresponde (vendedor o Tesorería Regional).
• Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a expropiación (Municipal).
• Certificado que acredite que el bien raíz no está afecto a remodelación (SERVIU).

Si es Departamento Nuevo:

• Certificado de recepción final (vendedor o Municipalidad).
• Certificado que acredite que está acogido a la Ley de Ventas por Pisos (vendedor o Municipalidad).
• Planos de planta con la constancia de su archivo en el Conservador de Bienes Raíces (vendedor o Municipalidad).
• En el caso de estar acogido al DFL 2, presentar permiso municipal de edificación reducido a escritura pública (vendedor o Archivador Judicial).
• Plano de loteo con constancia de su aprobación municipal e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (vendedor o Municipalidad).

Si es Casa Nueva:

• Certificado recepción final (vendedor o Municipalidad).
• En el caso de estar acogido al DFL 2, presentar permiso municipal de edificación reducido a escritura pública (vendedor o Archivador Judicial).
• En el caso de que esté ubicada en loteo nuevo, presentar plano de loteo con constancia de su aprobación municipal e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces (vendedor o Municipalidad).

Recomendaciones para elegir el crédito hipotecario más adecuado

A la hora de definir la forma de financiamiento las interrogantes son varias: ¿Tasa fija o variable? ¿En UF o en $? ¿Mutuo o letra hipotecaria?

En qué hay que fijarse:

Interés Fijo

Con las actuales tasas, que según el Banco Central promedian 4,56%, al interior de los bancos creen más conveniente suscribir un hipotecario con interés fijo. El interesado tendrá mayor certeza respecto del monto que deberá cancelar mensualmente y, ante una eventual nueva rebaja de tasa siempre es posible repactar la operación.

Tasa Variable

El cliente se asegura un buen interés por tres o cinco años y una buena tasa para el período restante. Para las personas más jóvenes o que tengan movilidad en su propiedad o en su crédito se recomienda tasa variable.

En U.F. o Pesos

Los expertos coinciden que a la hora de elegir, la opción de tomar un crédito en pesos o UF dependerá de las expectativas de la persona respecto a las variaciones del IPC en el futuro.

Crédito en pesos:

• Es una buena opción cuando se piense que la inflación va a ser mayor que el diferencial entre la tasa en pesos y en UF.
• Si la remuneración del solicitante del préstamo no considera reajuste, es más conveniente esta opción.
• El dividendo será más elevado en los primeros años del crédito.

Crédito en UF:

• Si la remuneración de la persona se reajusta por IPC, el impacto de endeudarse en UF será menor.

Mutuo Hipotecario

Este tipo de producto es el que predomina en el mercado de los préstamos hipotecarios, ya que permite alcanzar el 100% de financiamiento, mayor flexibilidad al cliente, al poder negociar tasa mixta y opciones de prepago.

Letras Hipotecarias

Habitualmente no financian el 100%. Sin embargo, a partir de Octubre, los bancos podrán ofrecer financiamiento con letras hasta un 100%, lo que permitiría ampliar el uso de esta opción. Es importante considerar la existencia de opciones de prepago parcial o total y evaluar las tasas de interés respecto a las ofrecidas por mutuos hipotecarios.

Fuente: El Mercurio